分譲マンションの「建物構造機能」/分譲マンションの特性

建物の「構造」「機能」に関する要素

◇「建物構造」の推移

◇「施工技術」と遮音性能

◇「建物構造」の分類

「分譲マンション」の基本構造様式は、「賃貸マンション」と比較するとほとんど変化がありませんでした。というのも、かなり以前から「分譲マンション」は「ＲＣ造」もしくは「ＳＲＣ造」といったコンクリートと壁と床で構成された構造体で作られてきていたからです。

逆にいえば、「分譲」するマンションの場合には「木造」「鉄骨造」という構造様式のものは採用されてこなかったといえます。これは、住宅性能として大切な「遮音性能」が明らかに「木造や鉄骨造」では劣るからという作り手側の見解があったことを示しています。

誤解があってはいけませんので正確にいえば、一部の高層型マンションでは「鉄骨造」が採用されていたものが存在していました。

近年技術開発の進歩もあって、「超高層型分譲マンション」が多数作られるようになってきました。都心部において一時期爆発的な人気を誇っていましたが、もともとマンション自体が需要に対して過剰供給となっていることは、かなり以前から明白となっていましたので現在は消費不況の流れもあり販売低下傾向となっています。

それでもこの流れの中で、「分譲マンション」の建物構造は、「ＲＣ造」に加えて「鉄骨造」も増加したことになります。超高層型マンションは全て「鉄骨造」で作られているからです。（＊厳密には一部ＲＣ造・ＳＲＣ造も混在した構成となっています。地下などはＲＣ造）

「遮音性能」に対応して、最近は「床スラブ」に「ボイドスラブ（中空構造のＲＣスラブ）」を採用することが多くなっています。これは中層・高層・超高層のマンションの区別にかかわらずその傾向が強まっています。これは、「床」の遮音性能を高めることに有効な床構造となりますので、住戸の上下階の「遮音性能」はかなり高まってきているといっていいのではないでしょうか。

そういう意味で「ボイドスラブ」を導入しているマンションは「特別なもの」というわけではないという認識を持っておいていただければと思います。販売のうたい文句として、「特別な要素」といった形で表記されていることも多々見かけますが、あまりそういった「製品・仕様」上の要素は良いものであれば「普及」している（普及されていく）のが当たり前の流れですから、「特別だからこの物件を購入する・・」といった形での判断材料とすることはあまり、おすすめできません。

◇「施工技術」と遮音性能

前項目で「遮音性能」に関する構造仕様などについて、触れましたがなぜ【構造仕様】などを特別な要素として「購入条件」としないほうが良いのかというと、実際には「遮音」という要素はかなり複雑な環境要素が相互に絡み合うような形で存在することにより、構成されているものなのです。

あまり「技術的なこと」を詳細に取り上げても、一般の人々にとっては混乱するばかりとなってしまいますので、大まかな概要で表現すると、「いくら遮音性能が高い素材を活用していたとしても、壁躯体などの小さな振動という形で音が伝達して、その先で増幅されて強い音として伝わる」といったような一見不思議に思えるような現象が起こる場合もあるのです。

また、「遮音性能」というのはしっかりとした「施工」が施されていないとその機能が果たされないという要素を多く含んでいるのです。「隙間が無いようにぴったりとくっつけて施工しなければ遮音性能が確保できない」とかその逆で「ちゃんと空気層（隙間）を確保して、接触しないように施工しなければ音が伝達されてしまう」などといった要素が存在しているのです。

ただ、建物作りというものは、基本的に「人手による手作りの作業」。完璧な状態になっているということのほうが無いものと認識しておくことが大切なのだと思います。同時に「施工上」とは無関係で「設計上の課題」「環境上の課題」であったりすることもありますので、基本的には「ある程度の音は伝わるもの」という理解と認識を持っておいていただければと思います。

そのような前提の上で、「分譲マンション」の場合は多くの場合が「最新の技術」「最新の仕様（構造・設備）」で作られている可能性が高いということが、ひとつの特徴となります。しかし「賃貸マンション」の場合には、居住してから「環境条件（音など）」が気に入らないという時には、住み替えができますが、分譲マンションの場合には、実状としてそのような対応はかなり困難なものとなります。

ゆえに、「終の棲家」と考える分譲マンションを購入する際には、「遮音」に関して気になるようであれば、対象として考えている物件と同じ施工会社及び販売会社のすでに存在している他物件を実際に見てみるということがとても大切になるのではないでしょうか。