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アパート・マンションの不動産投資

不動産投資は「ミドルリスク&ミドルリターン」。

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  2. コラム:マンション・アパート不動産投資の現場!建築士の私が知り得た事。

アパート・マンションの不動産投資のご参考に。

マンション・アパート不動産投資

私は一級建築士として様々な経験・実績を積み上げてきています。”一級建築士”というと「建物をデザインする人」といった イメージがあるかと思いますが、実際には、その内容は実に多彩。

不思議に思うかもしれませんが・・「建物の設計が出来ない(経験・実績のない)建築士」も多数存在しているのです。

「建築設計(デザイン)」以外にも「構造設計」「設備設計」など建築士の技能・役割は多様。”木造住宅”の設計のみをしてきている 建築士は、”マンション(RC造・S造)”の設計はできないもの。

逆も然りで”大規模マンション設計”の実績が豊富だからと いって、”木造住宅の設計”ができない建築士も少なくないのです。

前置きが長くなってしまいましたが。

私は、もともと中堅ゼネコン設計部にて「企画設計分野」の実績・経験を重ねてきました。「企画設計」というのは、空き地や既存建物に対して、「どのような事業を行えばよいのか」「どのような建物計画(デザイン・規模など)とすれば、事業として成功するのか」 などを提案した上で、実際に建物設計を行っていくという仕事なのです。

私は、「土地活用」「事業提案(立案)」「事業再生」+「建築計画・設計」を一連の流れにて行っていたのです。

大規模マンション計画なども数多く手がけてきましたが、マンション計画においても、単に「建築デザイン・設計をする」だけではなくて、 「どのようなマンション計画とすれば、事業として成功するのか」といった事業提案も併せて行ってきました。

不動産投資の”肝”は、結局、「事業(賃貸事業)が成功するかどうか」なのです!

私自身、”不動産投資”の経験はまったくありません。ですから、様々な不動産投資セミナーなどで、どんな話がなされているのか ・・不動産投資の技術的な要素なども知りません。

でも、一つ言えることがあります。それが”良き不動産投資””不動産投資の成功”を得るための肝となるのは、 『事業(マンション・アパートの賃貸事業)が上手く行くかどうか』ということです。

いろいろと”投資の技術・知恵”などがあるのでしょうが、極端に言えば、多少、投資のやり方が間違ったとしても、 投資した物件(マンション・アパート)が常に、満室。空室ができてる早々に新たな入居者が決まるような、人気賃貸物件と なってくれれば、いいわけです。それだけでも、十分、不動産投資としては成功と言えるものとなります。

逆に考えれば、「効果的な投資技術・知恵」を得たとしても、賃貸物件としての人気が上がらなければ、不動産投資は失敗と なるもの。

そういう意味で、私が企画設計を通じて、体験・積み重ねてきたことは、「賃貸事業の成功」「人気の賃貸物件を作り出す」 「人気賃貸マンション・アパートの見極め」に役立つものと思っています。

”不動産投資”のご参考になりましたら幸いです。

目次

今後は「賃貸物件(戸建・マンション)」の需要が増加。「新築物件」は減少に。

賃貸物件の魅力が増加

もう、10年ほど前から建設業界・不動産業界的には、周知の事実となっているのが『住宅供給の過剰状態』です。

日本において、総人口は2008年をピークに減少に。住宅購入世代となる「生産年齢人口」は1995年をピークに減少し続けています。

それなのにも関わらず、建設業界・デベロッパーは「超高層マンション」など新たな魅力を謳い文句に、新築分譲住宅(マンション・戸建て) を増産し続けているんですね。

住宅の需要に対して、供給が過多となるのは、必然のことなのです。

いまは、2020年東京オリンピックに向けて、建設業界は活気づいています。でもそれは、表側の一時の出来事。裏側では、 「新築物件(マンション・戸建)の供給戸数の下落」と「分譲マンションの在庫数の増加傾向」がここ何年も続いているのです。

具体的な数値は、こちらの三井住友銀行 「住宅分譲業界の動向と今後の戦略の方向性」などをご参照いただければと思います。

数字上は「新築マンション」に対して「新築戸建て住宅」は、供給下落傾向とはなっていないように見えますが、そこには、 トリック的な要素があります。

通常の「二階建て木造住宅」では、需要が伸びなくなっているので、敷地面積が狭く、住宅供給側としては利益率が高くなる 「三階建て木造住宅」を大幅に供給・促進しているのです。

本質的には、新築戸建て住宅の需要が伸びているわけではないのですが、「新製品の販売」を積極的に行う形で供給 増を維持しているだけのことなんですね。

新築住宅(マンション・戸建て住宅)の供給は危うい状況

なのです。すでに。

このことは、野村総合研究所が発表した「2030年度までの住宅市場の長期予測」においても、示されています。

「2016年度に97万戸あった住宅供給戸数は30年度には4割減の55万戸まで減少。とくに貸家の供給は43万戸から25万戸まで減少すると予測している。同時に、2033年の空き家数は約2166万戸、空き家率は3割超と、本格的な空き家時代が到来すると見込まれている」

「住宅需要の減少」は避けられないのです。

「住宅需要」と「賃貸住宅需要」は別の要素と考えるべき!「賃貸住宅需要」は高まることに。

マンション・アパート不動産投資

「”住宅需要”が低下し続けるのであれば、不動産投資自体も危険なのでは?」と思いますよね。 もちろん、”誰もが手軽に儲けられる不動産投資”とはならないものと思います。

でも、不動産投資の魅力は大幅に拡大していくものと考えています。

その根拠となるのが『賃貸住宅需要は今後、増加傾向で推移することが推測できる』ことです。

”住宅需要が低下”するのに、”賃貸住宅需要が高まる”というのは一見、矛盾したことのように思えますが、 基本的に、「住宅需要」と「賃貸住宅需要」は別の要素と考える必要があるのです。

”住宅需要”が低下するといっても、全ての国民が「住宅を利用する」状況に変わりは無いんですね。

ですから、”住宅需要”の中で「新築住宅の需要」が今後加速度的に減少していく(新築物件の供給が急激に減少していきますので) ということは、反比例的に「賃貸住宅需要」が増加していくことを意味しているのです。

実際、今後の見通しとして、「賃貸住宅需要が高まっていく」ことを裏付ける要素として、下記3要素があげられます。

1)高齢化社会に伴う「単身者」の増加。

賃貸住宅の1つの住戸(住宅)を利用している人数は、圧倒的に1人(単身利用)もしくは2人(二人世帯)が多いのが実情です。

今後は「多数世帯(子どもも含んだ家族)」にも、賃貸住宅利用者が拡大していくものと思われますが、「一人世帯」「二人世帯」 の重要が高いという状況は、今後も変わりなく継続していくものと考えられます。

特に、高齢化社会の加速度的な促進に伴い、「高齢単身者の需要」が必ず高まっていくことに。「ケア付き賃貸マンション」など 持ち家を売り払って、賃貸マンションへと移り住む・・・そんな流れが促進されていきます。

2)離婚率の上昇に伴う「一人世帯」の増加。

近年、”離婚”に対する意識が大幅に変化。離婚のハードルは、かなり下がってきており、今後は益々離婚率が上昇していく ものと考えられています。

もともと持ち家に住んでいた夫婦が”離婚”となったときに、即、必要性が生じて来るのが「住宅の確保」という問題。 離婚者のほとんどが、新たに「賃貸住宅」を契約することとなります。

そう、離婚する方が増えると、必然的に”賃貸住宅の重要が増加する”こととなるわけです。

持ち家に住んでいたとした夫婦が財産分与も関連して、「持ち家」を処分。それぞれが賃貸住宅に住まい始めるケースも 多々存在しています。

定年退職後の熟年離婚は、増加傾向の一途。賃貸住宅需要を高める大きな要因となります。

3)若者世代の”住宅”への意識変化!「住宅所有に拘らない」人が半数越えに。

今後(10年後ろ20年後)の”住宅需要”として、ある意味、最も重要となるのが、若者世代の住宅に対する価値観ですよね。

いま、そんな若い世代(10代・20代)にて、住宅に対する価値観が大きく変化しています。昨年の各種アンケート統計にて、 「住宅所有にこだわらい」「住宅を無理して購入したいとは思わない」という考えている人が、過半数を超える状況と なりました。

その他アンケート項目を見ても、「住宅の所有に対する価値観」が大きく変化していることがわかります。

また、この傾向はどうやら、若い世代だけではないようなんですね。生活環境に対する価値観は、全世代を通じて、 大きく変化しているのがわかります。

第一生命経済研究所が行った「今後の生活に関するアンケート」 にて、なんと、「大きなローンを抱えてまでマイホームは持つべきではない」という考えの人が「66.1%」 となりました。

「住宅を所有することのリスク」を重視する人が増えていることの証です。

賃貸住宅経営(不動産投資)を成功させるための5つのポイント!。

私は、「ディベロッパーへの賃貸住宅事業の提案&設計」「不動産投資を行った人に対するマンション・アパートのリフォーム計画」 「土地所有者からの土地活用計画のご相談」といったフェーズにて、賃貸住宅事業が成功するためのポイントを知り得てきました。

ここで、すべてをお話することはできませんが(内容的に、ここでは書ききれないので。)、賃貸住宅事業が成功に繋がる上で とっても重要な要素と感じている5つのポイントをお話させていただきます。

1)高層・超高層マンションは、中期的に見て賃貸住宅事業に不向きです。

超高層マンション(タワーマンション)

いま現在、人気の高い不動産と言えば、「超高層マンション(タワーマンション)」があげられます。 居住目的に、購入される方も多いのですが、都心部(主に湾岸エリア)においては、海外(主に中国など)から 投資目的で購入されている物件(超高層マンションの住戸)が思いの外、多いことをご存じですか?

そんな流れに乗じて、国内でも不動産投資対象として人気を得ているようなのですが・・・。建物の作り手側(建築士)から、 見ると、それは実に危ういことなんですね。

中期的に考えると、「超高層マンション(タワーマンション)の不動産投資(賃貸事業)」には、大きな2つのリスクが 存在しているからなのです。

■リスク1:共用部(外壁など)の修繕に莫大な費用がかかる可能性。

実は、現在も「超高層マンションの効率的な修繕方法」って存在していなのです。

もちろん、超高層建築物の修繕ができないわけではないんですよ。ただ、他の建築物に準じた修繕方法が存在していなということ。 超高層マンションならではの特殊な技法を活用しなければならない(主に足場の確立)ため、一般的な建物と比較して、 莫大な修繕費用となってしまうのです。

終の棲家と捉えている居住者でればまだしも、「賃貸事業」を行っている方にとっては、採算が取れない出来事となります。

*何十年も先のことだから・・。

などと安易に考えていると、大規模地震などの発生により、即修繕負担を強いられ、大きな負債を抱えることとなってしまいますよ。 ご注意を。

■リスク2:修繕の費用負担率の拡大。

冒頭でお話しましたが、いま超高層マンションの多くで海外投資塚が物件を購入・所有しています。

そんな海外投資家の存在が将来的なリスクとなるんですね。これは、私が、デベロッパーと大規模マンション事業計画を推進していた時 すでに、ディベロッパー側も認識していたリスク要素なのです。

ですから、ディベロッパーとしては、超高層マンションを建設するのであれば、「分譲」でなければリスクが高いと 考えています。

それは海外投資家の多くが、「将来的な修繕費用の負担を拒む可能性がある」から。

海外投資家が所有している住戸数が多ければ多いほど、「修繕そのものができない可能性」が高まることに。運よく、修繕に こぎつけたとしても、「修繕費用の負担率」が高まることが推測できるからです。

2)入居者ターゲットをかなり絞った上でのリフォームが魅力に!

賃貸マンション・アパートのリフォーム計画をする上で、いま一番大切なポイントとなっているのが 「顧客ターゲットをどこに絞るのか」ということです。

昔のように、「立地さえよければ、顧客が集まる」と考えるのは、かなり危険なこと。実際、顧客ターゲットを 明確にせずに、「立地ポテンシャル」のみに頼った、賃貸物件は、最初の2.3年は良いものの、概ね「5年程」経過した時に 危機を迎えているケースが多いですからね。

「空室率を継続的に低くしたい」と思うがゆえに、「いろいろな方に入居してもらえるように」と考えてしまいがちなの ですが、その考え方は、ほぼ逆効果を生むこととなってしまうわけです。

賃貸物件のリフォーム計画に「奇抜なアイデア」は不要なもの。必須要素となるのは『小綺麗である』こと。

その時、単に「小綺麗なインテリア」とするだけに留めるのではなく、入居者イメージをかなり絞って、 「色」「素材」「住宅設備」に反映させることが、結局は”空室率を低くすること”に繋がるものです。

「なるべく、いろいろな方に気に入ってもらえる内装計画を・・」とご要望されるケースでは、その後、かなり運営に 苦労されている方が多いので。「単身高齢者」なのか「独身30代女性」なのか、「ペットと過ごす二人世帯」なのか、ターゲットを 設定しておくことが重要です。

そうしておくと、何故か結局・・いろいろな方が住んでいただける住居となることも少なくないんですよね。不思議なものです。

3)不動産投資者が”何もしない”物件は、失敗の確率大!継続的に「手をかけていく」ことが成功を生みます。

皆さんは、「不動産投資」に対して、どのようなイメージを持ってらっしゃいますか?

まだ、不動産投資の経験が無い方にとっては、「投資」という言葉が付くと、「一度、不動産投資をしてしまえば、その後は何もしなくても、収入が得られる」と思のではないでしょうかね。

まあ、確かに「賃貸住宅の運営」は、運営会社にお任せしてしまう投資形態があります。(本来の不動産投資と言えるもの)

でも・・・私がそんな不動産運営会社からの仕事を通じて、感じているのが・・。

「貴方にとっては、本当に大切な1つの物件」なのですが、「不動産運営会社にとっては、数百件・数千件保有している物件の1つにしかすぎない」 ということ。

実際、不動産運営会社の担当者からは、そんな思いを抱いていることを度々感じることがありますからね。

少し言い方が悪いですが、彼ら(不動産運営会社)にとっては、不動産投資者と”不動産投資契約を結ぶこと”が最大の目的です。

投資契約を締結した段階で、目的の過半は達成したこととなるんですね。

しかし、不動産投資をする方にとっては、「契約締結」は、まだ何も成し遂げられていないどころか、何も始まっていない状況。

入居者が決まって、継続&安定的に賃料収入が得られ、初期投資金額が回収された時点からが、本当の意味での不動産投資の始まり となるのです。

そのスタート地点に至るまでに、何年の月日がかかるのか・・・。10年以上かかるケースも少なくないものです。

不動産運営会社にとっては、「投資契約」を締結した時点で、目的の過半は達成。不動産投資者は、初期投資金額を回収 したところから、本当の意味での不動産投資がスタート。この両者間での意識の違いは相当に大きいものです。

不動産投資を成功させたいのであれば、「投資」と捉えるのではなく「運営」する意識を持たなければいけません

賃貸マンション・アパートを自分で運営していく意識(顧客仲介は、不動産会社に委託)が重要となります。

特に、「居室環境のメンテナンス」はとても大切な要素に。こちらの記事賃貸住宅経営・民泊などに必須な部屋の「臭い&除菌」対策とは!なども、ご参考にしていただければと思います。

4)多少、部屋の広さが狭くなったとしても、お部屋にしっかりとした収納スペース(納戸、クローゼット、押し入れ)を!

収納スペース(納戸、クローゼット、押し入れ)

住まい手にアンケートなどを行えば、80%以上の方が「広い部屋が良い」「広いお部屋に住まいたい」と答えるものです。

そういう状況ならば、賃貸住宅(マンション・アパート)においても、「広い住居」に人気が殺到しているのかというと、 現実は、真逆なんですよね。

まあ、一番の理由は「広い部屋は、賃料が高いから」なのですが。

多くの方にとって「部屋が広いこと」は、実際には、わりと優先順位が低い要素なのです。

今どきの分譲マンションにおいても、「リビング」こそ、広さを意識した計画となっていたりしますが、その他の居室は、 「6畳」にも満たないものが多々存在しているもの。

それ程、実体として、「お部屋の広さ」は重要ではないのです。(日本の生活環境においての話です。)

賃貸住宅のリフォーム計画にて、私がかならず、おすすめしているのが、「一か所でいいので、広めの収納スペース(納戸、クローゼット、押し入れ)を作る」ことです。

「お部屋は広いほうが良い」といったイメージと共に「賃料設定」が念頭にあることから、少しでも、お部屋を広くしたい(5.5畳を6畳に。など)と考えて、”収納”を撤去して、部屋面積を広くしたい・・・と希望される方が少なくないのですが。

正直、それは、逆効果となります。将来的に「空室率を高めてしまう」要因となるんですね。

不動産投資にとって、「空室時期が少なく、継続的に賃料収入が得られること」が一番、嬉しいもの。

単純に机上の計算を重視。賃料UPのためにと、「収納」を削減して「部屋面積」を広くすることは、リスクを拡大させる こととなるもの。

賃貸住宅志向の方にとって、今だけでなく、今後益々「収納用の家具は所有しない」傾向が高まっていきます。

そういう方(賃貸住宅志向)にとって、「広い収納スペースがある」ことは、優先順位の高い要素となっているのです。

5)まずは、「不動産投資会社」選ぶ前に間を取り持ってくれる「不動産コンシェルジェ・サービス」を活用しましょう!

様々な不動産投資会社(賃貸住宅運営会社)と仕事を通じて、接してきましたが・・・。 正直、それぞれの企業によって、「企業理念」「不動産投資のやり方」「賃貸事業に対する取り組み方」などに 大きな違いがあることを実感しています

私自信、不動産投資をしたことは無いのですが、不動産投資をしていなくとも、「こんな企業に投資の依頼をしたら、絶対に 失敗するな」と思えるような企業も少なくありませんでしたからね。

●不動産投資契約を獲得できればそれでよい。
●自分たち(不動産投資会社)のリスクを少しでも減らそう。

ということを重視しているのが、ありありと感じられる・・そんな企業が少なくないのです。

もちろん、逆に

●不動産投資をする方のリスクを少しでも減らそうと思案している
●賃貸事業を「短期的」ではなく「長期的」「継続的」に成功するようにと計画・努力をしている。

企業も多々存在しています。

でも、この「企業格差」があまりにも大きいことに、私は一番驚いているんです。

これだけ、企業によって差があると、「不動産投資物件の良しあし」以前に、まずは

*どんな不動産投資会社とお付き合いするか?

が一番、重要な不動産投資のポイントとなります。

でも・・・不動産投資会社の体質・特性などは、実際に付き合いを持つことでわかるものですからね。 表面的な”情報”だけでは、とてもわからないものと感じています。

これから、不動産投資を始めたいと考えている方にとっては、尚更、判断しにくい部分となるかと。

そこで、不動産投資会社を見極める上で、いま注目されているのが、「不動産投資会社」と「不動産投資者」との 間を取り持ってくれる、第三者サービスです。

例えば、こちらのいえーるコンシェルというサービスです。

不動産会社を第三者視点で評価する新しいサービス!「いえーるコンシェル」

「いえーるコンシェル」は、不動産会社を第三者視点で評価する新しいサービスです。不動産投資が一般の方にとっても身近な ものになるとともに、不動産投資に絡んだ、様々な課題がニュースなどで報道されるようになっています。

*説明内容ほど入居者が集まらなかった
*リフォームしたけど「家賃収入が増えなかった」
*人気のないエリアの物件だった

などといった、不動産投資に関するトラブルも急増しているんですね。

そんな状況に対して、需要が増しているのが「不動産会社を第三者視点で評価する」ということ。今後は、同じ様な サービスを提供する企業も増えていくものと感じています。

現時点で、高い支持を得ているのが「いえーるコンシェル」。特に、初めて購入するサラリーマン投資家など不動産知識を持たない方からの需要が高まっているようです。『少ない自己資金で不動産投資を考えている方』におすすめのサービスとなります。

いえーるコンシェルを運営している企業(iYell株式会社)は、不動産会社ではありません。 ゆえに、「第三者の立場」がしっかりと保てているのが特徴。

いえーるコンシェルにて、提供されているサービス「いえーるコンシェル不動産投資版」は、不動産投資のパートナーをご紹介するサービスです。 首都圏にある100社以上の不動産投資専門会社を第三者視点で公正に評価した上で、 信頼できる会社のみが厳選・紹介されています。

不動産投資専門会社の紹介だけではなく、もうひとつ、初めて不動産投資を行う方にとって、安心できる要素となるのが、「企業との間を取り持ってくれる」ということ。

例えば、不動産投資会社と最初のコンタクトを持った以降に、「強引な営業が目立つようになった」などといったことがあった場合、 いえーるコンシェルに相談すれば、コンシェルにて、「営業停止指示」などをしてくれる仕組みがあるのです。

このようなサービスは、「不動産投資会社との一対一」のやり取りではなく、「投資者+コンシェル と不動産投資会社」の「二対一」 の関係を有することができるということ。これはかなり心強い要素となるものですよね。

不動産投資をこれから検討したいと考えているのであれば、まずは、いえーるコンシェルHPから無料資料のお申込みをしてみてはいかがでしょうか。

不動産投資とはどんなものなのかを知るための情報となるものと思います。

すでに、不動産物件を所有しているならば、ぜひ、こちらの記事(家を持っている方必見。「保険料」を貰い損ねている可能性が?!)もご参照いただければと思います。マンション。アパートであれば、「数百万円単位」で保険料を受け取れる可能性がありますので。知っておいて損は無しかと。

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