分譲マンションの特性〜「所有・契約」「ライフコスト」

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分譲マンションの特性を知る上では、「契約状況」「所有」に対する実状を理解するということも大切な要素 となります。実際に「契約形態」「所有の状況」によって、分譲マンションの活用方法が変化する要因となります ので、まずは一般的なポイントについて記してみたいと思います。

分譲マンションにおいて、一番「特性」が感じられる要素として「所有」に関する要素があります。

「所有」「共同所有」と言葉とともに、不動産を購入する形となっているのが分譲集合住宅なのですが、この「所有」 という概念に関して、言葉の本来の意味合いと実状に大きな隔たりが存在しているということをしっかりと認識しておく ことが大切なのではないでしょうか。

結論からいえば「分譲マンション」における所有とは【財産的要素】だけと考えておくことが必要なのだと思います。 本来、物を「所有」するということはその「所有物」をどんな形で利用することも、どのように取り扱っても良い・・ 自由を有する要素なのです。「所有物」であれば「壊してしまう」ことも所有者の自由な意思で行えるものなのです。

しかし、「分譲マンション」の場合はどうでしょうか。

「契約上」「財産的」には、「土地」「建物躯体」「外構（駐車場・駐輪場）」「住戸」「住宅設備」など一応 全ての要素に対して、「所有の権利」を有していることになっていますが・・ほとんどの要素が「共同所有」という 取り扱いとなっているんですね。自分の「住戸内部の仕上げ・仕様・住宅設備」以外は全て「共同所有」なのです。

この「共同所有」という言葉の中には【所有】という文字が入っているために、「所有している」といった感覚 をおぼえしまうわけですが・・実際には「所有」ではなく、「利用の権利」を持っているといったほうが正しいの です。例えば「土地」に関しても「共同所有」という形になっているので、そこに「価値」があって「資産」として 計上はできますが、具体的にその「土地の一部」でも勝手に自由に扱えるわけではないのです。

「土地の一部」で勝手に菜園を作る・・なんてことは出来ないんですよね。

このことは実体からすると、「所有」ではなく「権利」を有していることになるのです。「共同所有」という 言葉に”所有”という文字があっても、その内容としては、「使用する権利」を持っているという意味になるのです。

ですから、実際には「土地」「建物躯体」「建物共用部」「外構（駐輪・駐車場）」「建物設備」は全て 「使用する権利」を購入している・・「住戸内部の仕上げ・仕様」「住戸内の住宅設備」だけを「所有」している ということになるのです。

余談になりますが、最近の分譲マンションでは「駐輪・駐車場」は無料で使用できるところもでてきていますが まだ多くのマンションでは使用料を支払う「有料」となっていますよね。これは本来はおかしなことなんです。 だって、もともと「駐輪・駐車場」に関しても「使用する権利」を持っていると考えるのが妥当ですからね。

最近では「契約形態」も多様化しつつあります。物件価格を安くするために、いくつかの契約形態が生まれて きているのです。

具体的には、「定期借地権付分譲マンション」といったものが存在していることを知っておくとともにその 内容と実状について理解しておくことが大切なのではないかと思っています。というのも実際に「定期借地権付 分譲マンション」を購入しないにしても、その仕組みを理解しておくことにより、通常の分譲集合住宅の契約内容 や実体がわかりやすくなるのではないかと思うからです。

「定期借地権」とは簡単にいうと「土地」については借りている（借地）契約形態であり、その借地契約期間 に期限があるもののことを意味しています。

建物を建築して販売する場合に「土地」に関する費用が多くかかるものなのです。一般的には「土地」を購入 してそこに建物を建築して･･販売するという形になるわけで、販売価格には「土地」の費用も含んだ価格設定と なるのです。

その「土地」に関して”購入”するのではなく”借地”する形とすると、土地に関する費用がかなり安くなる ためマンションなどの販売価格も安くできるという仕組みなのです。

ただ、しっかりと認識しおかなければいけないのが「借地期限」が定められていること。（例えば50年など） これは基本的には、期限が来たら「土地」を返さなければいけないということですから実際には建物も含めて 手放すということになるのです。原則としては「更地返還」という契約形態がベースになりますので建物を壊して 土地を返すということなんですね。

とはいえ実状として、そういう形ではなく、「新たに契約を延長する」という形が多くなるのではないかと 思いますが、あくまでも地主の判断によるところが多くなりますので、常に不確定要素として考えておかなけれ ばいけないのです。

このような内容を考えると・・「定期借地権付分譲マンション」というのは「所有できるマンション」とい うように考えられますか？。実状から考えると「賃貸マンション」と大差がないと思うのですがいかがでしょう。

「分譲マンション」というイメージだけではなく、「契約」「所有」といった実状を認識してくると「賃貸 マンション」との差をどのように感じるのか・・これは各自皆様の人生における価値観と関連して結論がでて くる要素となりますので、ご自信の「価値観」に照らし合わせて判断してみていただければと思います。

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