マンション≪賃貸≫≪分譲≫比較

私は、長年一級建築士として建物・住宅設計に携わってきています。 「建物・住宅」に関して様々なことを学び・体験し・・そして私なりの沢山の ”知恵””思い”を培ってきました。

ここでは、そんな中の1つ・・ 「マンションの”分譲”と”賃貸”」に関して取り上げてみたいと思います。 今後、住宅選択（集合住宅・マンション）をしようと思っている方や興味がある方 にとって、少しでも参考となるようであれば幸いです。

「住宅」の仕様・形態・住まい方といったものは、どうしても時代の流れの影響を 強く受けてきていました。ここで「住宅史」を振り返ってしまうと・・この内容だけで、 サイトができてしまいますので・・その内容には触れませんが。 【流行】という要素に左右されているということはぜひ認識しておいていただきたい ポイントとなります。

＊こういう住宅であるべき
＊こういう設備があるべき

などといった、やや断定的な「一般常識」といったものは、あくまでも絶対的なもの なのではなく、”流行”として、そんな傾向が存在していた・・ということを示している にすぎない要素です。その次代に”好ましい要素”とされた住宅設備であっても、時間の 経過とともに、”好ましくない要素”に変化してしまうものも多々存在しているのです。

例えば、近年「ディスポーザー（生ゴミ処理機）」が流行りとなっていて、マンション販売側 のアピールポイントとなっていますが、私としては将来的なデメリット（生ゴミ処理システム のメンテナンスに多大な費用がかかる可能性がある　など）及び現時点での機能性（処理能力） などを踏まえると”不要な要素（過剰設備）”と思っています。（将来的に大きな問題が浮上 するかもしれません）

最も大切なのは、各自（家族を含めた）の”価値感””人生設計” に適した居住空間・居住スタイル（分譲・賃貸など）を選ぶということです。 当たり前のことのようですが、数多くの住宅購入者と触れ合う体験の中で、案外”価値感” ”人生設計”との摩りあわせが出来ていない・・そんな状況で住宅購入に至っている人も 多々存在している現実があることも認識しておいていただければと思います。

当サイトでは「分譲マンション」と「賃貸マンション」との比較に役立つ情報や考え方 などをご紹介しています。表記中で”良し悪し”を断定する表現もしていますが、基本的には ”ある価値感に沿った、考え方”です。自分自身の”価値感”と照らし合わせながら、情報を 参考としていただければ幸いです。

近年、建設・提供されることの多くなっている「高層・超高層型マンション」ですが、居住空間と 考えたときに、あまり語られていない”課題点”が存在しています。購入後・住み始めてから認識 したのでは遅いもの・・そんな課題を知った上で、自分のライフスタイル・価値感と照らし合わせて 購入の可否判断をすることが大切です。下記は「中古マンション選び」に関するコラムですが、 新築マンション選びをする上でも、同様に参考なる要素。ご参考にしていただければと思います。

＊「高層・超高層マンション」の特徴・課題

□「分譲マンション」のメリットとデメリット
□「賃貸マンション」のメリット・デメリット
□マンション選びをする上での「長期計画」と「短期計画」
□「心身の変化」を想定した上でのマンション選び

□賃貸マンション特性「建物構造及び機能」
□賃貸マンション特性「所有・契約」「ライフコスト」
□賃貸マンション特性「生活環境」「生活習慣」

□分譲マンション特性「建物構造及び機能」
□分譲マンション特性「所有・契約」「ライフコスト」
□分譲マンション特性「生活環境」「生活習慣」

住宅選びをする上で、最も重要な思考のひとつが「マンションに対して、資産価値を求めない」 ということだと思っています。

現在も「投資的な側面」から、”ワンルームマンションなど”の購入など行われることが 多々存在しています。最初から”投資目的”で住宅購入するのであれば、それはかまわない のですが・・あくまで”住処を探す”のが主目的なのであれば、「資産価値」という概念 を住宅選びの基準要素としないことが大切なのではないでしょうか。

理由としては大きく2つの要素があります。ひとつは、日本社会において欧米ほどの ”中古住宅市場が機能していない”ということです。”マンション”という住宅形態だけでなく ”戸建て住宅”も含んだ「中古住宅」に対する考え方や市場の成長なとが欧米並みになって こない限り、住宅に資産価値を求めることは出来ないものと考えています。

「資産価値」というのは簡単に言えば、”中古マンションを購入したいという需要が多く存在している” 状況があって、はじめて価値が高まるもの。基本的に現在の日本では、中古住宅に対する需要は 低いのが現状です。

「中古住宅市場」が成長していくためには、まずは人々の意識自体の大きな変化が必要不可欠。

・キズや老朽下といったものは当たり前
・不完全な住宅（機能性以外の問題）にこそ、味がある
・修繕やメンテナンスはこまめに自分自身で行っていくことが当たり前 など
といった意識が一般的な考え方（思考）とならない限り、この変化は望めません。欧米の多くの 地域では、「自分自身で住宅をこまめにメンテナンスすることを楽しむ」・・そんな文化が 根付いていますが、残念ながら現在の日本社会は上記要素に対して相反する考え方（思考）が 主流となっています。

二つ目は、”自然現象・人為的現象による災害が発生しやすい生活環境”が存在していることです。 大規模自然災害が発生することによって、はじめて現実的な課題として認識できる人もいるよう ですが、日本という地域は、「地震」だけでなく「津波、台風、暴風、竜巻、落雷、吹雪など」 様々な自然現象が存在する地域です。

もちろん、世界各地・・自然災害は存在しているわけですが、現在の日本に欠けているのが 「自然・人為的災害に対する保障などの対応」です。もともとのマンション（住宅）にどんな資産価値 を見出していたとしても、災害によって損傷しただけで、その資産価値は消滅してしまう可能性が 高いのです。同時に、住宅損傷及び倒壊があったとしても、それを再び蘇らせるほどの十分な 保障は受けられない・・そんな社会保障環境なのが今の日本です。

実際に、東北を襲った”津波被害”及び”原発事故被害”によって多くのマンション・住宅が 住まうことが出来ない状況（資産価値の消滅）となりました。その状況に対して、いまだに 多くの人が新しい住居を構えることも出来ないのが実情です。（十分な補償がなされていない状況） 「住宅の資産価値」などは、無となる可能性が高い要素。マンション選びをする上では、判断要素 に加えないようにしたいものです。

マンション設計なども手がけている「一級建築士」が建物検査いたします。 ”マンション内覧会”はとても大切な確認機会。でも、現実的には購入者だけでの内覧会 では”キズ・汚れ”の確認程度で簡単に終わってしまいます。内覧時間も販売者の先導の ままで過ごすと”30分程度”で区切りとなることも多いもの。

それに対して、専門家（建築士）を内覧会に同行していくと”1時間〜1.5時間程度”の 検査時間を確保した中で、建物機能（躯体の精度、住宅設備の機能など）の検査・チェック が可能となります。
＊新築マンションの場合　￥38,000円（税込み）/回で内覧会へ同行住宅チェックいたします。 詳しいことはお気軽にご相談いただければと思います。

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